“我是衢州人，过年回村拜年的时候，看到家乡干净整洁，动了回家养老的念头，无奈自己户口早已迁出老家，老家的房子也都已经在哥哥名下，想有个自己养老房只能是租。”橙友黄阿姨说，自己跟朋友聊起这事儿的时候，有人建议她去隔壁村问问。
 他们村正在实行“共富大搬迁”，村里有两户五保户，年岁已大，又无儿无女，若要随迁，难度非常大。朋友说：“你干脆去问问看，能不能你出钱给他们建房并养老，百年后房子归你所有。”

  正在实行“共富大搬迁”的村子
  黄阿姨听了以后确实心动不已，但是对这个办法是否可行，她拿捏不准，想起快报房产我的房子有话说，赶紧打电话咨询来了……
  农村自建房能否遗赠给本集体经济组织以外的人员？“遗赠扶养协议”内容的效力有多大？如何避免？对此，快报房产咨询了行业内的相关律师，东鹰律所有多年从业经验的斯淑芳律师给我们提供了解答。
  斯律师说，这个方法会有一定的隐患，她建议橙友最好不要这样操作，如果一定要这样，要将协议尽可能地完善，甚至到公证处公证。为什么这么做？下面这个湖州的案例看完，大家就能明白了——
  不仅出资建房
  还给舅舅养老送终
  小秋（化名）是湖州人，舅舅阿青是隔壁村的，两家一直有来往。2012年，舅舅所在的村小组赶上了整体拆迁，舅舅也因此分到了一宗安置宅基地。
  舅舅年事已高，无子无女，也没什么钱财可以建房子，于是就想到了小秋。“我这地分是分了，但也没钱建房子，要么就让你来出钱造房子，然后我们一起住，你给我养老怎么样？”双方口头达成了约定。
 2013年，小秋一家以舅舅阿青的名义审批建房，新房落成后，双方搬了进去，同住的还有阿叶。

  阿叶是跟舅舅一个村子的，早年丧偶，这些年都跟舅舅阿青同居，不过两个人并没有属于自己的孩子。反而阿叶跟前夫育有一女叫小夏，但这些年都不在阿叶身边。
   双方住到一起之后，小秋一家承担了阿青阿叶的生活起居、住院护送、吃药配药等产生的全部费用。2021年4月，舅舅阿青查出癌症，8月，舅舅立下了《遗赠扶养协议》，以书面形式确认2012年拆迁安置的地基为小秋出资建造，小秋为阿青养老送终，阿青百年后，房屋及宅基地、存款归小秋所有。
    2022年2月，舅舅阿青病故。阿叶在村干部前明确表示无力承担丧事，依据协议办事，由小秋来承办。于是小秋依协议操办了阿青的丧事。之后小秋继续承担着阿叶的生活起居。
  本以为是桩美事
   没想到最终走上法院
  外甥给舅舅养老送终，还顺带安排好了“口头上的舅妈”阿叶的养老生活，这本该是一桩你来我往的亲戚间的扶持，没想到一切在舅舅阿青去世后发生了变故。
  2022年，阿叶的女儿小夏突然回来，代表阿叶向法院起诉了小秋，要求确认房屋产权归阿叶所有。理由是阿叶与阿青虽然没有领结婚证，但系事实婚姻。而且房子为夫妻共同财产，阿叶并没有在阿青立下的《遗赠扶养协议》上签字，协议无效。

  法院经审理，查明阿叶与阿青于上世纪八十年代同居，根据《民法典》1049条规定，1994年2月1日前双方符合结婚实质条件的，按事实婚姻处理。同时农村宅基地属于集体所有制的财产，小秋作为非本集体经济组织成员无权享有宅基地使用权，最后法院根据房地一体原则判决涉案房屋归阿叶所有。
  小秋认为这么多年阿叶享受着她的赡养，未提任何异议，现房子造好，阿青去世，其女儿回来了就反悔，法院判决违背诚信原则与公平原则，上诉到中院。最后中院维持原判。
  该如何避免这方面的纠纷？
  浙江东鹰律师事务所专职律师斯淑芳提到，这个案子其实至今仍存在争议，当时二审负责审理的法官也认为存在多种看法。
  比如，小秋已履行扶养义务，阿青阿叶也接受了扶养享受了权利，阿叶单方解除是否违背诚信原则与公平原则。法院判决是否违背了《民法典》继承并尊重死者遗愿的原则？
  但无论如何，法院的判决已然生效。该如何避免这方面的纠纷？斯律师建议：首先，遗赠扶养协议遗赠的财产必须是本人合法财产，如果是夫妻共同财产则应夫妻共同签字：其次，受遗赠人有取得该财产的资格或身份，如本案中的受遗赠人须是该集体经济组织的成员：第三，遗赠扶养协议双方在每页签名，注明年月日。
 黄阿姨的问题如何解决？
  符合哪些条件才能这样操作？
  斯律师回复：以现有的法律政策黄阿姨无法将产权证做到自己名下，将来政策是否会变就不清楚了，只能知道有些地方已经在试点改革。
  目前来看，黄阿姨只能用完善协议的方式使自己有生之年能一直享有这房子的使用权。
 第一，在协议中写明老人百年后房子归黄阿姨及子孙永久使用；第二，让老人的第二顺序的继承人（兄弟姐妹或侄子侄女、外甥外甥女等）也签字表示放弃继承老人财产；第三，老人如果在取得该房子产权证前要再婚的应及时告知黄阿姨，让再婚配偶在协议上签字表示认可该协议，否则终止协议，可以及时止损；第四，防止老人反悔，应写明若老人反悔需返还建房款具体金额、扶养费及相应的违约金。